Investir dans l’immobilier avec les programmes fédéraux d’aides à la location
Une aide aux familles pauvres, une assurance pour les investisseurs

Le vendredi 15 juin 2012 par Hugues de Chassepierre

Investir dans l’immobilier aux États-Unis, pour louer ensuite à des résidents américains, comporte une part de risque, surtout lorsqu’on ne demeure pas sur place. La plupart du temps, les propriétaires se font représenter par une agence. Cela limite certains dommages mais n’empêche pas les dégradations de logements par les locataires ou les loyers impayés. C’est sur ce point que l’aide du gouvernement fédéral peut être précieuse et rassurante.

Quel rapport avec les pauvres ?

Il faut remonter au New Deal [1]. La pauvreté sévissait en Amérique et les pauvres ne trouvaient pas à se loger où alors seulement dans de très mauvaises conditions. Le gouvernement fédéral prit des mesures. Il développa ses propres programmes immobiliers de logements à loyers modérés ou des aides financières aux plus pauvres.

C’est ainsi, qu’en 1937, la Loi sur le logement (Housing Act) autorise, dans sa section 8, le gouvernement fédéral à payer directement aux propriétaires le loyer, ou une part du loyer, des familles les plus pauvres. Amender plusieurs fois, ce programme existe toujours (les pauvres sont loin d’avoir disparu du paysage américain !), notamment sa partie la plus importante : les bons pour le choix du logement (Housing Choice Voucher program). Il est géré au niveau fédéral par le Département du Logement et du développement urbain et, au niveau local, par les Agences publiques du logement (Public Housing Agencies ou PHA).

Le montant maximum verser par le gouvernement fédéral est, selon Wikipédia, de 2.200 dollars par mois ; mais l’administration fédérale ne paye jamais l’intégralité du loyer, les locataires sont tenus de payer leur part. En effet, en 1974, plusieurs études sont venues montrer que ce n’était pas le montant total du loyer qui posait problème, mais la part croissante du loyer dans le revenu des ménages. Un amendement a donc rectifié la section 8 pour que les ménages pauvres ne dépensent pas plus de 30% de leurs revenus dans le loyer ; le reste étant payé par les administrations locales du logement.

Les bénéficiaires du programme sont généralement [2] des familles dont les revenus ne dépassent pas 50% du salaires médian du comté ou de la zone métropolitaine de résidence selon les critères publiés par le HUD (voir ici). La famille doit choisir une maison qui lui est proportionnée et en fonction de ses revenus mais, dans ce cadre, elles sont libres de choisir le logement qu’elles souhaitent habiter (une maison, un appartement, etc.) pourvu qu’il réponde aux critères minimaux de salubrité exigés par la FHA.

L’administration vérifie, par ailleurs, que le loyer n’est pas exagéré et qu’il est dans la moyenne du marché local. Un fois l’accord passé entre le propriétaire et le locataire, un contrat de location est établi pour au moins un an, avec une caution pour le propriétaire. Au bout d’un an, le propriétaire peut établir un nouveau contrat de location ou bien le reconduire de mois en mois.

Le propriétaire est tenu de maintenir la maison dans l’état initial de location. Les locataires, en contre-partie, ne doivent pas détériorer la maison qu’ils louent. Pour Pascale Gilles de STJ-Invest, c’est une grande garantie pour les propriétaires : les locataires, malveillants ou simplement peu soigneux, encourent le risque d’être radiés à vie du programme. L’administration effectuant au moins une visite par an.

Pour les investisseurs (français, belges, luxembourgeois ou autres) qui souhaitent profiter du faible coût de l’immobilier aux États-Unis, mais qui ne visitent jamais leur bien, ce programme d’aide au logement est donc une double garantie : ils sont sûr d’être payés et leur investissement est surveillé à la fois par l’agence mandataire et l’administration américaine.

Les retours sur investissements sont donc très bon. Selon Pascale Gilles, dans la région d’Atlanta, ils tournent autour des 13 à 15% par an. Ainsi, une maison à 50.000 dollars à l’achat rapporte 6.000 dollars net à l’année, avec des loyers entre 700 et 1.000 dollars par mois.

Dans la région d’Atlanta [3], le revenu médian est de 69.300 dollars. Les familles de quatre personnes à bas revenus gagnent autour de 55.400 dollars par an, à très bas revenus autour de 34.650 dollars, et à extrêmement bas revenus autour de 20.800 dollars. À 30% de leurs revenus, ces familles ne peuvent dépenser qu’entre 500 et 1300 dollars par mois dans le loyer de leur maison ce qui correspond à peu près au loyer donnés ci-dessus.

Pour les investisseurs, plus les prix d’achat des maisons sont bas, plus les rendements de la location, même avec des loyers modérés, sont intéressants. De ce point de vue, investir dans l’immobilier à Détroit semble se classer parmi les bonnes affaires du moment. La rentabilité y serait autour de 15 à 16% par ans...

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Le jeudi 18 septembre 2014 à 15h57
Sebastien Pierre a clavit
Investir dans l’immobilier avec les programmes fédéraux d’aides à la location

Quand on voit les lois liées à l’investissement locatif comme la loi Scellier (http://fr.wikipedia.org/wiki/Loi_Scellier) ou Duflot (http://www.loi-duflot.fr/definition-de-la-loi-duflot/), je trouve qu’il vaut mieux acquérir un bien en France. Par contre il est vrai que la rentabilité est largement inférieure à ce qu’on peut trouver aux Etats-Unis. Mais c’est aussi plus risqué. Bref, tout dépend de sa connaissance des Etats Unis !

Source de l’illustration : divers logos d’administrations locales du logement (Housing Autority) : Galveston (Texas), Saint Louis (Missouri), Atlanta (Georgie), New-York (New-York), Denver (Colorado)

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Auteur :

Hugues de Chassepierre s’intéresse à l’architecture et à l’urbanisme. Il a tout particulièrement un faible pour l’architecture nord-américaine. Un tipi au Montana, une maison dans les prairies ou un Monticello en Virginie, il ne sait pas encore où son rêve immobilier le conduira.

Notes :

[1Pour lire toute une histoire du logement social aux États-Unis : voir le site de l’institut du logement social

[2Il existe, par exemple, un programme spécifique pour les vétérans

[3Le comté de Fulton, par exemple


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