En ce début d’année 2013, selon le site DQNews.com, le marché immobilier californien est assez plat, malgré une certaine reprise des prix de ventes.

En volume, le mois dernier, 28.719 maisons (neuves et anciennes) et condos ont été vendus en Californie. Ce qui représente une baisse de 0,5% par rapport au mois de janvier (28.871) et une baisse de 3,1% par rapport au mois de février 2012. On est encore assez proche du mois de février 2008 : en pleine crise, la Californie n’avait enregistrée que 20.513 ventes immobilières. Et encore très loin du meilleur mois de février ( : en 2004, 48.409 maisons avaient été vendu) et de la moyenne ( : un peu moins 32.000 biens sont vendus chaque mois de février depuis 1988).

En valeur, la situation est à peu près similaire mais les prix repartent légèrement à la hausse. Au printemps 2007, le prix médian des maisons californiennes était de 484.000 dollars contre 221.000, deux ans plus tard.

Il y a deux mois, en janvier 2013, le prix médian californien était de 290.000 dollars pour chuter légèrement à 289.000 dollars en février, soit 20,9% de plus qu’en février 2012. À titre de comparaison, le Los Angeles Times indique que le prix médian au niveau national en février tourne autour des 173.600 dollars soit 11,6% de plus que l’année dernière à la même époque.

Les saisies immobilières ont fortement diminuée en Californie conformément à la tendance nationale ; les saisies immobilières sont en baisses constantes depuis 15 mois aux États-Unis. En février 2009, leur part s’éleva à 58,8% du marché des reventes. En février 2012, elles représentaient encore 33,9% du marché pour seulement 17,5% en février 2013.

La Californie du Sud

En revanche, le prix médian est plus élevé en Californie du Sud. Il était de 335.000 dollars au quatrième trimestre 2012 contre 550.000 dollars au moment du pic, soit au second trimestre 2007, pour chuter à 249.000 dollars au premier trimestre 2009. Depuis cette date, le prix médian des maisons familiales non neuves en Californie du Sud a repris un peu plus de 35% de sa valeur. Il faut cependant nuancer.

En général, en Californie du Sud, comme on peut le voir sur cette carte du Los Angeles Times, la valeur des propriétés à la vente a augmenté de moins de 30% depuis le plus bas de la crise immobilière de 2009, et, plus fréquemment encore - plus de la moitié des codes postaux (ZIP code) - de moins de 20%.

Cependant, certains quartiers ont connu une reprise extrêmement vivace. La valeur des maisons y a augmenté - dans certains cas extrêmes - de près de 100%. C’est le cas de Compton, au sud de Los Angeles qui a enregistré une augmentation de 97% de la valeur des biens immobiliers. Il faut dire que la crise y fut particulièrement sévère. Entre 2006 et 2009, les biens immobiliers perdirent 76% de leur valeur !

Compton n’est cependant pas une villégiature. Beaucoup de gens vivent en dessous du seuil de pauvreté. Connu pour ses groupes de rap mais aussi ses gangs et son trafic de drogue, la ville enregistre un des plus fort taux de criminalité aux États-Unis, même si les choses s’améliorent grâce aux mesures prises par la police de Los Angeles.

La valorisation des biens immobiliers peut donc intéresser les investisseurs, mais cet investissement peut s’avérer risqué : l’état des propriétés n’est pas forcément bon. Le prix médian y tournait autour de 185.000 dollars au quatrième trimestre 2012 contre 335.000 pour toute la Californie du Sud.

– Pour les statistiques de Compton, voir là

Les 10 autres quartiers du midi de la Californie les plus actifs sont :

– Un des quartiers centraux de San Diego (voire là) avec 96% d’augmentation.

– Un des quartiers nord de Los Angeles, entre le parc Hancock, à l’Ouest, et la ville coréenne (en partie), à l’Est, avec 85,8% de reprise (voire ici)

– Au nord de San Diego, la ville de Cardiff-on-the-sea connait une reprise de 81% pour un prix médian - 860.000 dollars - beaucoup plus élevée que les précédents quartiers et très supérieur à celui de la Californie du Sud dans son ensemble. La ville est balnéaire, majoritairement blanche et ses plages attirent les surfeurs. La population est composée de jeunes couples avec enfants. Statistiques ici.

– Dans l’Est de la Californie du Sud, les quartiers ouvriers du Nord de San Bernardino, très majoritairement hispaniques et très jeune, ont également connu une reprise significative (77 et 79%) avec des prix médians autour de 100.000 dollars. Voir ici et là. Mais les prix se sont effondrés entre 2007 et le début de l’année 2009 : il ont perdu plus des cinq sixièmes de leur valeur. Le prix médian passa de plus 300.000 dollars à un peu plus de 50.000 !

– Avec 76,7% de reprise, mais avec un prix médian beaucoup élevé - 2.885.000 dollars pour le Los Angeles Times contre 2 millions de dollars pour DataCity au quatrième trimestre 2012 - que la moyenne de la région, la ville de Newport Coast est très huppée. Avant la crise, le prix médian dépassait les 4 millions de dollars. Pour en savoir plus, voir ici.

– Banlieue riche également, située au nord ouest de Los Angeles, Westlake Village a connu également une reprise importante de la valeur de ses biens immobiliers (73,5%). Le prix médian de la ville est de 1.127.500 dollars selon le Los Angeles Times. Il est beaucoup moins élevé - 700.000 dollars - selon DataCity. Voir ici

– Enfin, les deux derniers quartiers a avoir connu une reprise significative sont, d’une part, la ville de Banning (68,4%) dans l’Est, avec un prix médian de 141.000 dollars (voir là) ; d’autre part, le quartier central d’Escondido dans la banlieue nord de San Diego, avec 67,4% avec un prix médian proche de celui de la Californie du Sud en général, 370.000 dollars pour le Los Angeles Times (mais au environ de 280.000 pour Datacity). Voir là.

Évidemment, entre ces quartiers ou villes de fortes reprises, les stratégies d’investissement sont très différentes. Dans les quartiers riches (Cardiff-on-the-Sea, Newport Coast, Westlake Village) les maisons sont, en général, de bonne qualité. Les clients recherchent un cadre de vie agréable et de bonnes écoles pour leurs enfants. Ces quartiers regagnent actuellement leur attractivité "naturelle" et les prix augmentent en conséquence. À Newport Coast, les agents immobiliers manquent de biens à vendre...

Une ville comme Arcadia, où la population est majoritairement asiatique, au Nord-Est de Los Angeles a été nommée, en 2010, par Bloomberg Businness comme un des meilleurs endroits de Californie pour éduquer ses enfants (bonnes écoles, très peu de criminalité). Les prix des biens immobiliers (voir ici), aujourd’hui, sont supérieurs à ce qu’ils étaient avant la crise de 2007. Il faut dire qu’elle y a été très modeste (presque pas de saisies immobilières). La ville semble aussi très convoitée par les investisseurs chinois.

De façon générale, en Californie du Sud, plus les biens immobiliers sont chers, plus ils ont regagnés de la valeur. Les biens entre 300.000 et 800.000 dollars, selon DQNews, ont augmenté de 49,6%, mais ceux supérieurs à 500.000 dollars ont gagnés 74% et ceux supérieur à 800.000 dollars plus de 84,2% par rapport aux premiers mois de l’année 2012.

Preuve d’une certaine reprise, les biens immobiliers de plus de 500.000 dollars représentaient un quart du marché de Californie méridionale, en janvier 2013, contre 16,4% un an auparavant.

En revanche, dans les quartiers plus modestes (Compton, San Bernardino, ...), les acheteurs comptent sur une reprise importante et rapide des prix après la chute vertigineuse de 2007-2009. Seuls les prix très bas expliquent la vigueur de la reprise dans ces quartiers. Mais, si les maisons ne valent plus grand-chose, il faut souvent tenir compte des réparations nécessaires à effectuer avant de revendre ou de louer. Il n’est pas exclu non plus, qu’à échelle très locale, il y ait des effets de bulles spéculatives...